龙岩市西陂房地产开发有限公司、邓思庆商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

(2018)闽民申400号

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福建省高级人民法院
民 事 裁 定 书
(2018)闽民申400号
再审申请人(一审被告、二审上诉人):龙岩市西陂房地产开发有限公司,住所地福建省龙岩市新罗区西陂街道西陂路38号。
法定代表人:邱景征,总经理。
委托诉讼代理人:张机慧,福建博益律师事务所律师。
被申请人(一审原告、二审被上诉人):邓思庆,男,1974年3月11日出生,汉族,住福建省龙岩市新罗区。
再审申请人龙岩市西陂房地产开发有限公司(以下简称西陂房地产公司)因与被申请人邓思庆商品房预售合同纠纷一案,不服福建省龙岩市中级人民法院(2017)闽08民终121号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。
西陂房地产公司申请再审称,一审、二审两级法院的判决是错误的。1、如被申请人诉讼请求办理“房产的权属证书”是“房屋权属证书”,则被申请人早在2010年6月28日即已取得《房屋所有权证》,这可以证明西陂房地产公司已经履行了《商品房买卖合同》第十四条约定的“向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记,并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。”被申请人的诉讼请求已经在起诉前得到满足,一审法院应当据此驳回被申请人的诉讼请求。2、根据被申请人的诉状内容,可以理解为其请求办理的是“土地使用权证”,其要求被申请人办理《土地使用权证》没有合同依据,《商品房买卖合同》第14条及附件六《合同补充协议》约定的均是办理房屋权属证书,而非《土地使用权证》。龙岩市中级人民法院审理的(2016)闽08民再20号《民事判决书》中,龙岩市中级人民法院认为:“再审申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》未对土地使用证的办理作出约定,再审申请人认为土地使用证的办理时间逾期并主张赔偿没有事实和法律依据,不予支持。”如果作为合同的附随义务,被申请人有义务配合申请人办理合同没有约定办理《土地使用权证》,但《商品房买卖合同》第14条约定的未按期办理房屋权属证书的违约条款不当然适用在《土地使用权证》的办理上。3、未能及时办理《土地使用权证》并非因申请人过错造成,申请人不存在擅自改变“西湖苑安置住宅小区”用地性质的行为。2004年2月2日,申请人与龙岩市国土资源局签订《出让合同》,明确龙岩市西陂建筑工程有限公司(以下简称西陂建筑公司)是以出让方式取得土地,如果是单纯的安置用地,其供地方式应当是划拨用地。申请人提供的西陂街道办事处《关于龙腾路拆迁安置地遗留问题的情况说明》可以充分说明,西湖苑安置住宅小区建设用地原为西陂建筑公司用于龙腾路开发地拆迁安置用地和龙岩大道两侧开发地征用西陂建筑公司职工宿舍楼等的安置用地,由于在拆迁安置过程中,部分拆迁户不愿意安置到前述地块,均要求就地安置或货币补偿,故为保证龙腾路建设顺利推进,经有关政府部门及龙腾路建设工程指挥部与西陂建筑公司协商,同意将前述地块的安置面积置换到该公司其他龙腾路开发用地即龙兴商住小区等的开发用地,前述地块则提供给西陂建筑公司用于商品房开发。现涉迁群众已全部回迁并办理两证。正因为西陂建筑公司完成本公司职工的安置、回迁,政府同意将原计划的拆迁安置用地根据龙政(1999)综355号《关于加强新罗区行政区域内土地资产管理,规范地产交易市场工作的规定》,按总地价的30%出让给西陂建筑公司。以上事实,在《西陂街道办事处关于龙腾路拆迁安置地遗留问题的情况说明》中,龙岩市龙腾路建设工程指挥部、龙岩市新罗区住房和城乡规划建设局均确认前述情况属实。这些证据充分证明,拆迁安置地的置换系为保证龙腾路建设顺利推进,且在征得有关政府部门同意的情况下进行的,故申请人不存在擅自改变“西湖苑安置住宅小区”用地性质的行为。根据《国土资源部关于印发试行〈土地分类〉的通知》(国土资发[2001]255号),土地分类中没有“拆迁安置用地”这样的土地用途,因此也不存在“擅自改变用地性质”一说。申请人不存在未向有关部门足额缴纳土地出让金的行为,本案所涉《国有土地使用权证》未能尽早办妥的原因只是由于有关政府部门为推进龙腾路改造,改变“西湖苑安置住宅小区”供地方式,从而造成土地出让金补交问题迟迟悬而未决,而非申请人自身原因。4、原审判决申请人应协助被申请人办理“不动产权属证书”显然是错误的。不动产权属证书是《物权法》中的概念,被申请人的诉讼请求为要求申请人办理“房产的权属证书”,被申请人诉讼请求中的“房产的权属证书”最接近的应该是“房屋所有权证”,从被申请人的诉状内容来看,应当是“土地使用权证”,但两级法院判决的是“不动产权属证书”,这明显判非所请。在《房屋所有权证》已经按期办妥的情况下,没有《土地使用权证》给被申请人带来的损失是极小的。整个诉讼过程中,被申请人从未对自己的损失进行举证。龙岩市中级人民法院二审审理时,忽略了申请人在《补充上诉意见》第三点第3小点中明确的“仅就原判决认定的违约金计算标准(即每月2%)而言,参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下,也只能参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。”的要求,而是以“关于违约金数额问题,各方均未提出具体异议”为由,确认了一审不合理的每月2%违约金的判决,显然适用法律错误。请求撤销原审判决,再审改判。
本院经审查认为,本案争议焦点是:1、讼争《商品房买卖合同》第十四条约定的房屋权属证书是否包括土地使用权证书?2、原审判决西陂房地产公司承担违约责任是否正确?
关于焦点一:由于2016年3月,龙岩市房屋所有权证及土地使用权证合二为一统一登记为不动产权属证书,而讼争的《商品房买卖合同》签订于2016年3月之前且合同内容中并未特别约定房屋权属证书仅指房屋所有权证书,根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件”,讼争《商品房买卖合同》第十四条约定的房屋权属证书应按照上述规定及通常理解包括房屋所有权证书和土地使用权证书,因此办理土地使用权证书属于合同约定的义务,合同违约条款应适用于土地使用权证的办理。申请人主张的龙岩市中级人民法院(2016)闽08民再20号民事判决不影响本案的事实认定;其主张的办理土地使用权证不是合同义务或者仅属于合同的附随义务等理由不能成立。
关于焦点二:本案中,西陂房地产公司将讼争地块的土地用途由安置房改为商品房,虽经其与政府有关部门协商,但因土地出让金未交足,导致办理土地分割登记手续不全,不符合办证的相关政策进而影响办理土地使用权证。而西陂房地产公司在对外销售涉案商品房时并未说明,仍与涉案业主签订《商品房买卖合同》。虽然申请人在再审审查阶段,提交了其与龙岩市国土资源局于2017年3月10日签订的合同编号为2004-HC004《国有建设用地使用权出让合同(补充合同)》证明政府最终在2017年3月才确定土地出让金的补交数额,但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决”,不管是否因案外人政府相关部门的行为导致办证迟延,西陂房地产公司都应按照涉案商品房买卖合同第十四条第一款的约定向被申请人承担逾期办理国有土地使用证的违约责任。关于申请人主张的二审法院忽略了申请人在《补充上诉意见》主张的违约金计算标准只能参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的问题,因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确约定为“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”,而本案申请人与被申请人在合同中明确约定违约金的计算方法且法院已经适当调低,故申请人主张适用上述司法解释理由不足,原审认定并无不当。
综上,西陂房地产公司申请再审的理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审条件,不能成立。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:
驳回龙岩市西陂房地产开发有限公司的再审申请。
审 判 长  谢志洪
代理审判员  沈瑞敏
代理审判员  谢德森
二〇一八年三月××日
法官助理高巧燕
书记员陈思
附本案适用的法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百条当事人的申请符合下列情形之一的,人民法院应当再审:
(一)有新的证据,足以推翻原判决、裁定的;
(二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的;
(三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的;
(四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的;
(五)对审理案件需要的主要证据,当事人因客观原因不能自行收集,书面申请人民法院调查收集,人民法院未调查收集的;
(六)原判决、裁定适用法律确有错误的;
(七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的;
(八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人,因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由,未参加诉讼的;
(九)违反法律规定,剥夺当事人辩论权利的;
(十)未经传票传唤,缺席判决的;
(十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的;
(十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的;
(十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿,徇私舞弊,枉法裁判行为的。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百九十五条当事人主张的再审事由成立,且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的,人民法院应当裁定再审。
当事人主张的再审事由不成立,或者当事人申请再审超过法定申请期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的,人民法院应当裁定驳回再审申请。

声 明

一、裁判文书依据法律与审判公开原则予以公布。有关当事人对公布信息内容有异议的,可书面向本院申请更正或者撤销。

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