彭某与某市国土资源局土地使用权出让合同纠纷案

——不动产物权变动及交付时间的认定

【真实案例】

2001年8月27日,某市人民政府收回包括讼争地块在内的三幅国有土地使用权及地上房产所有权,由某市土地管理局、某市国有资产管理局共同委托有拍卖资质的拍卖机构进行整体拍卖。同年11月23日,彭某以最高价400万元竞得拍卖标的物,即讼争地块国有土地使用权801.16m2及范围内的房屋所有权面积1691.91m2。

2001年11月29日,某市土地管理局与彭某签订《国有土地使用权出让合同》约定:出让的宗地位面积为801.16m2,出让总金额为400万元(含地上物价款及城市基础设施配套费)。出让人应于2003年12月31日前将出让的宗地交付给受让人,最迟交付期限为2004年6月30日。若在2003年12月31日至2004年6月30日期间交付的,应按拍卖成交价总额的银行同期存款活期利息支付迟延交付期间租金补偿;未按时提供出让地,每延期一日,出让人应当按受让人已支付的土地使用权出让金的5曤向受让人支付违约金。交付土地条件为现状土地条件。受让人在依约支付全部土地使用权出让金之日起30日内,应持本合同和土地使用权出让金支付凭证向出让人申请办理土地登记。出让人应在受理土地登记申请之日起30日内,依法为受让人办理出让土地使用权登记,颁发《国有土地使用权证》等条款。

合同签订后,彭某依约于2001年12月5日支付80万元。2001年12月27日支付320万元。某市土地管理局于2001年12月30日颁发给彭某《建设用地批准书》,2002年1月16日颁发给彭某《国有土地使用权证》,该使用权证上记载土地使用期限为50年,自交付使用之日起算。后双方因拍卖标的物交付问题发生争议,彭某向一审法院起诉请求判令某市国土资源局(原某市土地管理局):1、履行与彭某签订的《国有土地使用权出让合同》,将出让的土地交付给彭某使用;2、依约向彭某支付迟延交付期间的租金补偿费8.6976万元(其中80万元自2001年11月19日至2004年6月30日,320万元自2001年12月27日至2004年6月30日按银行活期存款利率计算);3、依约向彭某支付每日5曤的违约金(自2004年6月30日暂计至2004年11月30日为306万元即每日400万元暳5曤=2万元,其他按实际交付土地时间继续计算)。

另查明,讼争地块上的建筑物有部分店面和房屋曾于2000年间出租给案外人,2005年11月16日,在一审法院主持下,彭某接收了讼争地块上的建筑物。

一审法院认为,双方签订的《国有土地使用权出让合同》合法有效,该合同约定土地交付期限在2003年12月31日之前。某市国土资源局于2001年12月30日颁发给彭某《建设用地批准书》,并根据其申请进行土地权属变更登记,于2002年1月16日向彭某颁发《国有土地使用权证》。因此,某市国土资源局依合同约定履行了国有土地使用权的交付义务,并未违约,彭某要求某市国土资源局承担违约责任缺乏依据,不予支持。判决:驳回彭某的诉讼请求。

彭某不服,向法院提起上诉,请求:一、撤销一审判决;二、判令某市国土资源局支付迟延交付期间的租金补偿费8.6976万元;支付自2004年6月30日起至2005年11月16日止以400万元合同价款为基数的日5曤的违约金。庭审后,彭某又自愿将违约金标准降低为日万分之三。理由如下:一、本案讼争的拍卖标的包括用地面积为801.16m2的土地使用权及其地上建筑面积为1691.91m2的房屋所有权。一审判决遗漏认定讼争地块上建筑物这一标的。二、《国有土地使用权证》记载土地使用期限自交付使用之日起算为50年,具体的土地使用期限要在交付之后才能办理变更登记予以明确,而非从颁证之日起算。三、某市国土资源局不仅应交付土地使用权,还应交付地上房屋所有权,一审法院认定某市国土资源局已依约履行了交付义务,缺乏事实和法律依据。四、某市国土资源局未依约将拍卖标的交付给彭某,已构成违约,其应当承担相应的违约责任。

被上诉人某市国土资源局辩称,讼争地块属于毛地出让,即出让土地上附着建筑物的情况,讼争土地使用权早已在拍卖后登记至彭某名下,其亦取得建设用地批准书,受让人完全可以在取得土地登记后进而请求房屋产权登记,不存在需要土地出让方协助办理的问题。因此某市国土资源局已经依约完成合同义务,不应承担违约责任。彭某的上诉理由不能成立,应予驳回。

二审法院认为,根据双方当事人之间签订的《国有土地使用权出让合同》约定,明确了出让人履行交付土地义务和办理土地使用权登记义务的时间。由于讼争地块上有建筑物,且合同约定的土地出让价款中包含地上物价款,因此,某市国土资源局有义务将地上建筑物与讼争地块一并交付给受让人彭某。由于当时讼争地块上的建筑物尚由案外人占有使用,彭某并未实现对讼争地块及地上建筑物的事实占有,直至2005年11月16日其接收了讼争地块上的建筑物,才实现了对讼争地块及地上建筑物的事实占有,因此,虽然某市国土资源局于2002年1月16日向彭某颁发《国有土地使用权证》,依约履行了物权登记的义务,但其交付土地的时间为2005年11月16日,构成迟延交付。彭某请求某市国土资源局支付租金补偿费8.6976万元,其中80万元自2001年11月19日至2004年6月30日,320万元自2001年12月27日至2004年6月30日按银行活期存款利率计算,因合同约定租金补偿费的起算时间是2003年12月31日,故对彭某关于2003年12月31日之前的租金补偿费的诉讼请求不予支持,2003年12月31日至2004年6月30日期间租金补偿费应按拍卖成交价总额400万元的银行活期存款利息计算。彭某请求某市国土资源局自2004年7月1日起按400万元的日5曤支付违约金,因合同约定的该违约金标准明显过高,且彭某同意予以调整,综合案件的实际情况及有关规定,酌定按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。由于2005年11月16日某市国土资源局履行了交付讼争地块和地上建筑物的义务,因此违约金应自2004年7月1日计算至2005年11月15日止。综上，判决如下：

一、 撤销某市中级人民法院(2005)莆民初字第4号民事判决;

二、某市国土资源局应在本判决生效之日起十日内向彭某支付2003年12月31日至2004年6月30日期间租金补偿费(以400万元为基数,按中国人民银行活期存款利率计算);

三、某市国土资源局应在本判决生效之日起十日内向彭某支付2004年7月1日至2005年11月15日期间的违约金(以400万元为基数,按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算)。

【知识简介】

国有土地使用权出让合同,是指市、县人民政府土地管理部门代表土地所有者———国家,作为出让方与受让方(土地使用者)按照平等、资源、有偿的原则,对出让土地的范围、面积、年限、用途、出让土地的交付、土地使用权出让金的缴纳、土地开发建设与利用、土地使用权转让、出租、抵押、土地使用权期限届满、不可抗力、违约责任等问题友好协商、达成一致意见后,依法签订的书面协议。

【法官说法】

本案涉及到物权的移转问题。物权的移转分为动产物权的移转和不动产物权的移转。动产物权的移转以交付为准。不动产物权移转存在标的物的移转(交付)和权利的移转(登记)两个相继但又不同的过程。所以履行不动产变动合同,既应交付不动产本身,又应办理不动产物权变动手续,所以实物交付和法律上的登记共同构成不动产物权的完整“交付”。

本案中,出让人的义务包括了交付不动产和办理不动产物权登记两个方面。交付是指转移标的物的占有,使受让人实现对标的物事实上的控制;而不动产物权登记则是不动产物权变动的公示方式和生效要件。被告某市国土资源局的义务既包括交付土地使用权及其地上房屋所有权,也包括为原告办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》变更登记手续,不能因为已经办理了两证就忽略了不动产本身的交付。确定了不动产的真正交付日期,相应的违约责任也就迎刃而解。

【法条链接】

1.《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》

第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。