司法进军营:某部队宾馆与某公司租赁合同纠纷案

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某部队宾馆与某公司租赁合同纠纷案

——第三人代为履行租赁合同的法律后果

 

【真实案例】

2006927,原告某部队下属的某宾馆与被告某公司签订了两份《军队房地产租赁合同》。双方在合同中约定:1、原告A号土地出租给被告使用;2、租赁期限五年,2006412011331;3、每平方米月租金为12.083,租金按月结算;4、被告逾期交付房地产租金及有关费用的,应承担相应的违约金。但是从20089月起,被告开始拖欠原告的租金,原告多次书面催收,被告至今未予缴付。另查明,原、被告双方于200795签订《房屋租赁合同》,约定原告向被告租赁B广场二层部分房屋作为会场,年租金及卫生费合计180000,从被告应向原告缴纳的土地租金中抵扣。后某宾馆以某公司拖欠租金为由诉至法院,请求解除合同,要求某公司支付所欠租金并承担逾期支付租金的违约金。诉讼中,某公司提供《关于请求福州某宾馆和福州某大酒楼签订房屋及土地租赁合同函》及《通知》各一份,主张其已与某宾馆约定由案外人潘某代替某公司成为租赁合同的新债务人,承担向某宾馆支付租金的义务,合同的主体发生变更,且潘某已书面同意取代某公司支付租金。故某宾馆应当向潘某主张权利,与某公司无关。法院另查明,潘某因与某公司签订《桑拿项目承包合同》负有向某公司支付承包金的义务。而某宾馆给某公司的复函中表明“我馆只同意与福州某大酒楼签订房屋租赁合同,土地保持我馆与贵公司2006928签订的租赁合同不变”。

法院认为,双方约定由潘某向某宾馆支付租金的行为属第三人代为履行合同义务:首先,本案中潘某支付租金是因为其与某公司签订的《桑拿项目承包合同》而支付对价所形成的义务,并非基于某宾馆与某公司签订的《军队房地产租赁合同》,其不是《军队房地产租赁合同》的义务主体。其次,在某宾馆给某公司的复函中表明“我馆只同意与福州某大酒楼签订房屋租赁合同,土地保持我馆与贵公司2006928日签订的租赁合同不变”,据此,可以明确某宾馆在土地租赁合同的签订主体上只同意与某公司保持不变,并未变更为其他人。故潘某支付租金行为是第三人代为履行,并非租赁合同的主体发生变更。根据《合同法》第65条规定:“当事人约定由第三人向债权人履行债务的,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任。”故本案中某公司应对潘某不能按约支付租金的行为承担违约责任。根据《合同法》第九十三条第二款之规定,某宾馆可依法行使解除权。另外,双方就B广场二层部分房屋签订的《房屋租赁合同》债权债务抵销约定符合我国《合同法》有关合意抵销之规定,合法有效。但双方当事人对某宾馆所应支付给某公司的租金数额有异议,且对自己的主张均未举证证明,抵销之数额不明确,法院无法认定。故判决:一、解除原告与被告于2006927日签订的两份《军队房地产租赁合同》;二、被告应向原告支付

20089月份起至合同解除之日止的租金,并支付违约金;三、驳回原告的其他诉讼请求。

【知识简介】

本案涉军纠纷主要涉及《合同法》规定的第三人代为履行制度与合同转让制度之区别,合同法定解除权的行使及违约责任,合同的法定抵销与合意抵销等法律概念与理论。

【法官说法】

()第三人代为履行与合同转让的区别

本案的争议焦点在于案外人潘某向某宾馆每月支付150000元的行为在法律性质上是合同的转让还是第三人代为履行。根据《合同法》规定,合同的转让制度与第三人代为履行制度的一个显著区别在于,合同的转让会引起合同主体的变更。合同债务整体转让时,原合同当事人脱离了合同关系,第三人成为合同的新当事人。而第三人代为履行制度中的第三人不可能成为合同当事人,对于合同的债权人而言,他只能将第三人作为债务履行的辅助人而不能作为合同的当事人对待。具体到本案纠纷中,首先,潘某支付租金是依据其与某公司签订的《桑拿项目承包合同》,并非基于某宾馆与某公司签订的《军队房地产租赁合同》,其并非《军队房地产租赁合同》的义务主体。其次,在某宾馆给某公司的复函中表明“我馆只同意与福州某大酒楼签订房屋租赁合同,土地保持我馆与贵公司2006928日签订的租赁合同不变”,据此,可以明确某宾馆在土地租赁合同的签订主体上只同意与某公司保持不变,并未变更为其他人。根据《合同法》第八十四条规定:“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意”,故案外人潘震云的支付租金行为是第三人代为履行,并非租赁合同的主体发生变更。在这里需要提醒的是,如果合同双方与第三人需要发生主体的变更,转移合同权利义务的,最好三方要有明确的书面合同变更协议,否则极易发生如本案合同变更与第三人代为履行法律关系混淆的情形。

()合同的法定解除权

本案系租赁合同纠纷,根据《合同法》第九十四条规定,某宾馆作为合同的守约方,当相对方某公司违约致使合同目的不能实现时,享有法定的合同解除权。《合同法》第六十五条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务的,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任”,具体到本案,某公司约定由案外人潘某代为履行支付租金的义务,潘某履行债务不符合约定时,依法应当由《军队房地产租赁合同》的义务方即债务人某公司承担不完全履行债务的违约责任。作为合同的守约方某宾馆因此享有法律规定的合同解除权,单方请求解除双方于2006927日签订的《军队房地产租赁合同》,并要求违约方承担恢复原状、赔偿损失、支付拖欠租金等违约责任。

()合同的法定抵销与合意抵销

《合同法》第九十九条规定:“当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的,应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”《合同法》第一百条规定:“当事人互负债务,标的物种类、品质不相同的,经双方协商一致,也可以抵销。”其中,《合同法》第九十九条就是关于法定抵销的规定,第一百条是关于约定抵销(即合意抵销)的规定。具体到本案中,双方就B广场二层部分房屋签订的《房屋租赁合同》债权债务抵销约定符合我国《合同法》有关合意抵销之规定,合法有效。但双方当事人对某宾馆所应支付给某公司的租金数额有异议,且对自己的主张均未举证证明,抵销之数额不明确,法院无法认定。根据合同的等价有偿原则,合同双方合意抵销时,须符合对价、有偿、公平的要求,在互负债务且数额明确的情况下,可相互冲抵以消灭债权债务。因此,在合同双方产生纠纷之时,首先要明确双方互负债务的数额大小,辅之以证据佐证,在协商一致的情况下方能冲抵各自的债务以期消灭合同之债。

【法条链接】

《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第六十条 当事人约定由第三人向债权人履行债务的,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任。

第八十四条 债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。

第九十四条 有下列情形之一的,当事人可以解除合同:()当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;()当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

第九十七条 合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第一百条 当事人互负债务,标的物种类、品质不相同的,经双方协商一致,也可以抵消。

第一百零九条 当事人一方未付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。

第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

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