基本案情

黄某、郑某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：黄某、郑某购买某房地产公司开发的案涉房屋；商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求；房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年。黄某、郑某向某房地产公司出具《承诺书》，载明：案涉房屋经前购买人二次装修，黄某、郑某已了解房屋现状并自愿购买，房屋装修产生的任何问题与某房地产公司无关，不得主张任何权利。黄某、郑某装修入住后发现案涉房屋存在渗水问题，遂诉至法院，请求某房地产公司依约承担保修责任，排除案涉房屋漏水妨碍。案涉房屋渗水经司法鉴定是由于主卧南墙上翻梁外侧防水层存在缺陷以及上翻梁混凝土存在夹渣、孔洞等缺陷共同造成，某房地产公司在庭审中确认房屋主卧与露台连接处经过防水处理的隔断在房屋交付之前已被前购买人拆除。一审法院判决：某房地产公司应对房屋主卧渗水承担保修责任。某房地产公司提起上诉，二审法院受理后组织生态技术调查官到现场勘验后作出专家咨询意见，对上述鉴定意见予以认可。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。某房地产公司提出再审申请。

裁判结果

福建省高级人民法院经审查认为，房地产开发企业交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内应当承担修复责任。黄某、郑某购买的案涉房屋尚在保修期内，某房地产公司应依照《商品房买卖合同》的约定履行保修义务。案涉房屋经前购买人装修改造，某房地产公司对于装修改造导致房屋初始状态发生的变化，应当消除隐患、恢复原状以满足商品房现售条件，但其收回房屋后未再进行整改验收，也未将符合现售条件的相关证明文件报送主管部门备案即进行二次销售，违反了《商品房销售管理办法》第七条第四项关于“商品房现售应当通过竣工验收”及第八条关于“商品房现售前应报送备案”的规定。虽然黄某、郑某向某房地产公司出具装修事项免责承诺书，但该承诺书不当免除某房地产公司应承担的保修义务，将其转嫁给购房消费者负担，加重了购房消费者的责任，故该约定损害了购房消费者的合法权益和住建领域的行业秩序，应认定为无效。结合鉴定意见、专家咨询意见和某房地产公司确认的房屋交付状况，造成案涉房屋渗水的原因在交付使用之前已客观存在，在案证据也不足以证明黄某、郑某在装修过程中存在导致房屋渗水的不当使用行为，故某房地产公司应对案涉房屋渗水问题承担保修责任。最终裁定：驳回某房地产公司的再审申请。

典型意义

该案明晰了商品房保修责任的法定边界与免责约定的效力认定规则。房地产开发企业作为商品房开发建设的法定责任主体，其交付的商品房必须符合法律法规规定的质量标准和合同约定的居住使用功能，即使出售的房屋经前购买人装修改造，仍应消除隐患、恢复原状以满足商品房现售条件，不得以约定现状交付等方式逃避法定质量担保责任。交付的房屋出现渗漏属严重影响房屋基本居住功能的质量问题，房地产开发企业负有的保修义务系法律规定的关系住房安全和民生基本需求的强制性义务，不能通过当事人意思自治排除。该案裁判通过否定违法免责承诺的法律效力，倒逼房地产开发企业恪守质量底线，对于规范房地产市场经营行为、构建诚实守信的房地产交易秩序具有积极示范作用，彰显了人民法院维护消费者合法权益和保障民生福祉的司法理念。